Q&A よくあるご質問

管理組合と管理会社の関係について

管理組合と管理会社の関係

マンション管理組合の理事の重要な活動に、理事会と総会の実施・運営があります。
下の図をご覧になっていただくと、まず管理組合の枠の中に総会があり、総会の枠の中に理事会がある構成となっております。管理組合枠の項目が管理組合の主な業務内容となります。
これらの業務を遂行するために、管理組合では総会や理事会を開催し、話合いを行い、決定をいたします。

総会とは?

総会はマンション管理組合の最高意思決定機関です。
総会は、組合員全員に前もって開催を通知し、委任状や議決権行使書を含めて議決権総数の半数以上が参加すれば、開催することができます。
理事以外の管理組合員(区分所有者)全員にも召集がかけられ、管理規約や使用細則等マンションの基本ルールの変更や、マンション管理会社との管理委託契約の更新ないし契約破棄、共用部分の目的変更、長期修繕計画の変更、建物の大規模な改修工事の決定、管理費等の金額変更、マンションの建て替え決議など、マンション管理の重要事項の全てが総会によって決められます。
総会には定期総会(通常総会)と臨時総会があり、区分所有法に定める「集会」となります。
定期総会は、管理規約により年に1度、会計年度末からおおよそ3ヶ月以内に開催いたします。
定期総会では、前年度の決算報告と事業報告、新年度の予算と事業計画、新しい理事の選任などが必ずおこなわれます。
臨時総会は、補欠理事の選任や緊急の設備補修工事など急を要する問題が発生した場合や、大規模修繕工事の実施が近づくと決議しなければならない内容が増え、定期総会だけでは時間が足りない場合などに開催いたします。

理事会とは?

総会を開催して毎年、役員が選出されますが、理事会は、管理規約では半数の理事の出席で開催できます。
原則的に理事全員および監事が出席しておこなわれます。
理事の半数が出席すれば開催することができるとされていますが、全員の出席が望ましい状態といえます。
議題に意見や提案事項への対応があるときは、その意見や提案を出した住民本人にも参加していただくこともあります。
マンション管理組合では、総会が最高意思決定機関ですが、実際に管理組合としての方針を考えて案にしたり、具体的に問題を処理し解決していくのは理事会になります。
総会の場合、定期総会(通常総会)は年1回しか開催されませんし、あらかじめ管理組合員に通知された議案についてしか決議することができません。
その総会議案を作成するのも理事会です。
開催頻度については、管理組合により(規模・案件数等による)異なります。

管理会社との関係

本来、マンション管理の主体は区分所有者である皆様であり、区分所有者の集まりである管理組合ですが、通常、住民の皆様の多くは日中仕事や家事をしており、マンション管理のために多くの時間を使うことはできません。
また、マンション管理には建築、設備、法律などの様々な専門知識が必要ですので、管理会社がマンション管理の仕事を区分所有者に代わって請け負っております。
現在では約9割の分譲マンションで管理会社が管理業務を委託されています(部分委託含む)。
管理会社は管理組合と管理委託契約を結び、管理会社枠内の1~4の項目について契約業務実施します。

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